Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für den
ausgeschiedenen Wohnungseigentümer kann nicht auch auf
den ausgeschiedenen Verwalter angewendet werden, so dass
Ansprüche auf Auskunft Rechnungslegung, Herausgabe von
Unterlagen usw. zu den Streitigkeiten des Gerichts gehören.
Der ausscheidende Verwalter ist immer verpflichtet,
alle Verwaltungsunterlagen herauszugeben. Ein
Zurückbehaltungsrecht steht ihm auch dann nicht
zu, wenn er noch Forderungen gegen die
Eigentümergemeinschaft hat.
Die in einer Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung,
wonach auch der neue Käufer einer Eigentumswohnung für
Wohngeldrückstände (Verjährung Wohngeldrückstände) des
des alten Eigentümer aufkommen muss, haben Vorrang vor fast
allen anderen Forderungen gegen den Voreigentümer. Sie
können so geltend gemacht werden, dass sie aus dem
Grundstück selbst befriedigt werden. (Eigentumswohnung und
Hausgeld zahlen)
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber,
welche Ansprüche bei einer mangelhaften
Bauleistung durchgesetzt werden sollen.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann abweichende
Wünsche bei der Geltendmachung von
Gewährleistungsansprüchen nicht durchsetzen.
Eigentümer haften nicht als Gesamtschuldner für die gesamten
Wasserkosten. Sie haften aber anteilig nach dem Verhältnis
ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten
der Gemeinschafft. Jeder Wohnungseigentümer muss daher
einen Teil der Wasserkosten tragen. §21 Abs. 7 WEG (Gesetz):
Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den
Stand der Technik durch
Verkehrswertes der Anlage.
Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer
Vereinbarung der Wohnungseigentümer die
Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können,
werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der
Wohnungseigentümer geordnet.
Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen
gebildet werden! Das Sondereigentum ist daher so
einzurichten, dass andere Miteigentümer vom Betreten oder
Benutzen ausgeschlossen werden können. Die Räume müssen
abschließbar sein...
Nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und des
Bundesverfassungsgerichts kann auch einem Mieter mit
ausländischer Staatangehörigkeit die Montage einer
Satellitenantenne untersagt werden, wenn er über digitale
Kabelprogramme zusätzliche Heimatsender empfangen kann.
Ein Mieter darf die Farbe von Türen und Fenstern in seiner
Wohnung selbst bestimmen. Wenn etwas anderes im
Mietvertrag steht, ist das unwirksam. Bundesgerichtshof
Nach § 8 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, kann ein
Wohnungseigentümer seinen Anteil am Grundstück einer
Eigentumswohnanlage so aufteilen, dass seine
Miteigentumsanteile am Sondereigentum mit seinem
Wohnungseigentum und seinem nicht zu Wohnzwecken
geltenden Teileigentum verbunden sind, wenn das
Wohnungseigentum und das Teileigentum nach § 8 Absatz2 in
sich abgeschlossen sind.
Wenn das Wohngeld erst mit dem Beschluss über
die Genehmigung der Jahresabrechnung fällig wird,
haftet der zwischenzeitlich eingetragene Erwerber
auch für Altschulden.
Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße
Instandhaltung und Instandsetzung (Eigentümergemeinschaft
Instandhaltungsrücklage) sowie modernisierende
Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form,
und zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von
unbebauten Grundstücksteilen, angesehen.
Der Entzug eines Sondernutzungsrecht ist rechtlich gegen
den Willen des Begünstigten (dem, der das
Sondernutzungsrecht hat) grundsätzlich nicht möglich.
Die gültige Hausordnung gilt auch für den Erwerber. Falls
vermietet wird, sollte diese Hausordnung als Bestandteil in den
Mietvertrag aufgenommen werden, damit auch der Mieter daran
gebunden ist.
Inhalt des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG die zur
Wohnung gehörigen Räume. Welche Räume zur Wohnung
gehören, ergibt sich aus dem Grundbuch; so können auch nicht
mit der Wohnung verbundene Kellerräume oder Garagenplätze
zur Wohnung gehören. In diesem Bereich genießt der
Wohnungseigentümer volle Eigentumsfreiheit
Die baulichen Veränderungen und Aufwendungen, die über die
ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung
hinausgehen, sind im § 22 Abs. 1 Eigentumsgesetz geregelt.
Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer untereinander
verpflichtet, die Kosten für die Bewirtschaftung des
Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis ihres
Miteigentumsanteils zu tragen (§ 16 ).
Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet,
die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen
Wirtschaftsplanes an den Verwalter von
Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Ist der
Verwalter im Verwaltervertrag allgemein beauftragt und
bevollmächtigt rückständige Hausgelder gerichtlich oder
außergerichtlich geltend zu machen, dann haftet der Verwalter
auch für Ausfälle an Hausgeldern, wenn er sie nicht rechtzeitig
gerichtlich einfordert.
("Zur Gültigkeit eines Beschlusses durch die
Eigentümergmeinschaft ist erforderlich, dass der Gegenstand
bei der Einberufung bezeichnet ist.").
Ein Wohnungseigentümer darf im Treppenhaus der
Gemeinschaftsanlage nicht eigenmächtig Duftstoffe
versprühen.
Beteiligt sich ein Eigentümer nicht an den gemeinsamen
Lasten, dann haften die anderen dafür.
Provisionsberechtigt ist der Verwalter des gemeinschaftlichen
Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage insgesamt. Dieser
Verwalter ist grundsätzlich nicht für die einzelne Wohnung
zuständig. Hier bleibt der Eigentümer oder Vermieter selbst
verantwortlich.
Aufgaben, Rechte, Pflichten und Wissen für
Wohnungseigentümer:
Die Eigentümerversammlung kann einen Beschluss der
Eigentümergemeinschaft anfechten,
Eigentümer haften für Abfallgebühren und tragen die Kosten,
Bauunternehmer haftet für Baumängel am
Gemeinschaftseigentum,
Kosten für die Reparatur defekter Thermostatventile sind
Kosten der Verwaltung,
ein generelles Verbot von Parabolantennen wenn
Kabelanschluss vorhanden ist, kann durch Mehrheitsbeschluss
der Eigentümer angeordnet werden,
Nur einstimmung kann in einer Eigentümerversammlung über
das Nutzungsrecht und die Bepflanzung im Garten von
bestimmten Gartenflächen von den Eigentümern entschieden
werden,
eine Eigentümergmeinschaft kann über den Anstrich vom
Balkon entscheiden, obwohl Balkone zum Sondereigentum
gehören,
der Bau eines Dachbodens ist eine bauliche Veränderung- er ist
Gemeinschaftseigentum und bedarf daher einen
Mehrheitsbeschluss,
Eigentümer dürfen Stromanbieter auch ohne Zustimmung der
Eigentümergmeinschaft wechseln,
Die Eigentümergemeinschaft kann die Beteilungung an
Kosten einer Modernisierungsmaßnahme vom Gegner
verlangen,
Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind
Gemeinschaftseigentum- der Austausch von Kunststofffenster
muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt sein,
das Außenfenser zum Gemeinschaftseigentum gehören,
die Kosten für den Einbau eines Aufzug sind auf alle
aufzuteilen,
ein Käufer haftet nicht für die Hausgeldrückstände seines
Vorgängers- jeder Wohnungseigentümer muss Hausgeld
zahlen,
Die Elementarversicherung kann über die
Gebäudeversicherung für eine Eigentumswohnung
abgeschlossen werden,
die Hausordnung wird von den Wohnungseigentümern durch
Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung erlassen-
sie kann von der Eigentümergemeinschaft jederzeit geändert
werden.
In eine Eigentümergemeinschaft kann eine Stellplatz- oder
Garagenordnung festgelegt werden,
Wohnungseigentümer dürfen vom Verwalter eine Liste mit den
Namen und Anschriften der anderen Wohnungseigentümer
verlangen.
Verwaltungsorgane der
Wohnungseigentümergemeinschaft sind außerhalb der
Eigentümerversammlung nicht verpflichtet Auskunft zu
erteilen. Ein Anpruch auf Auskunftserteilung besteht
nur, wenn auch eine Pflicht zur Rechnungslegung
besteht.
Ein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter steht dem
einzelnen Wohnungseigentümer nur dann zu, wenn die
Eigentümergemeinschaft von diesem Recht keinen
Gebrauch macht.
Das dem Wohnungseigentümer zustehende Recht,
Einsicht in die Jahresabrechnung zugrundeliegenden
Belege des Verwalters zu nehmen, kann nicht durch
einen Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft so beschränkt
werden, dass die Einsicht nur dem Verwaltungsbeirat
zusteht.
Terrassen die nur von den Bewohnern der
Erdgeschosswohnung benutzt werden, sind
Sondereigentum
und eventuelle Kosten für eine Sichtschutzwand müssen nur
von den Eigentümern getragen werden,
auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem
Wohnungseigentümer nicht das Recht, kniehohe Beete zu
errichten,
der Hausflur steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller
Wohnungseigentümer,
wenn ein Eigentümerbeschluss das Grillen nicht regelt,
müssen die Nachbarn vorher informiert werden,
Kosten für den Hausmeister müssen von allen
Wohnungseigentümern getragen werden, es muss eine
Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer bei einerm Mehrheitsbeschluss sein,
Wohnungseigentümer haben immer ein Recht auf Einsicht in
die Belege des Wohnungsverwalters.
Wenn eine bauliche Veränderung als Modernisierung
entsprechend § 22 Abs. 2 des
Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einzustufen ist,
darf eine Eigentümergemeinschaft das jetzt mit
qualifizierter Mehrheit beschließen.
Eine Eigentümergemeinschaft kann per Beschluss
bestimmen, dass das Aufhängen von Plakaten an Fenstern
von Eigentumswohnungen genehmigungsbedürftig ist. Ein
Spitzboden gehört nicht zum Sondereigentum.
Sondernutzungsrechte werden im Grundbuch
eingetragen,
ein Wanddruchbruch einer im Gemeinschaftseigentum
stehenden tragenden (Trenn-) Wand stellt zwar eine bauliche
Veränderung dar, bedarf aber keine Zustimmung der übrigen
Eigentümer, wenn keine wesentlichen Eingriffe in die
Bausubstanz erfolgen,
Kaltwasserkosten für Warmwasser können als
Warmasserkosten abgerechnet werden,
Befindet sich das Grundstück über das die Zufahrt zu den
Garagen erfolgt im Gemeinschaftseigentum gilt das
Wohnungseigentumsrecht.
die monatlichen Wohngeldzahlungen können per
Lastschriftverfahren eingezogen werden,
Geändert werden kann eine Teilungserklärung nur mit
Zustimmung aller Wohnungseigentümer,
bauliche Veränderungen die über die ordnungsgemäße
Instandsetzung hinausgehen, bedürfen der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer, es sind alle eingetragenen
Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden,
die ein Stimmrecht haben,
Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen
Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige
Festlegung des auf den einzelnen Wohnungseigentümer
entfallenden Anteils voraus.
Die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen
Grundstück errichteten Garagengebäudes - wie z. B. das
Dach - gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch
wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines
Wohnungseigentümers zugeordnet sind, Wenn ein
Wohnungseigentümer mit seinen Wohngeldzahlungen
erheblich im Rückstand ist, darf die Eigentümergemeinschaft
beschließen, den säumigen Wohnungseigentümer von der
Versorgung mit Wasser, Strom und Wärmeenergie
auszuschließen. Begründet wird die gesetzgeberische
Entscheidung damit, dass die Frist für die Verjährung von
Mängelansprüchen bei neu errichteten Eigentumswohnungen
5 Jahre beträgt.
Kosten für die Reinigung von Treppenhäusern können
auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden, ist der
Einbau der Klimaanlage nachteilig für das
Gemeinschaftseigentum obwohl diese Sondereigentum
ist, müssen alle Eigentümer zustimmen,
die Änderung der Fassade einer Eigentumswohnung, die die
ursprünglich einheitliche Gestaltung der Fassade aufhebt, ist
eine nicht mehr zu duldende Beeinträchtigung- Bedingung ist
dann ein Eigentümerbeschluss,
die Höhe der Rücklage bei einer Eigentumswohnung
beschließt die Eigentümergemeinschaft. Hauptsächliche sind
die Rücklagen für Reparaturen gedacht.
Garagen gehören zum Sondereigentum, manche Teile davon
aber auch zum Gemeinschaftseigentum.
ein Sondernutzungsrecht am Garten beinhaltet nicht das
Recht zur Errichtung eines Gartenhhauses- der Garten kann
auch Sondereigentum sein.
Wohngeldrückstände verjähren im Regelfall nach 3
Jahren-Wohngeldschuldner ist grundsätzlich der im
Grundbuch eingetragene Eigentümer,
ein Verwalter muss unter Umständen Schadensersatz für eine
Eigentumswohnung zahlen,
durch Stimmenmehrheit kann ein Verwalter festgelegt werden,
hat der Verwalter eine Leitungswasserversicherung
abgeschlossen,
die auch Schäden am Sondereigentum umfasst, hat allein der
Wohnungseigentümer für die Behebung des Schadens zu
sorgen,
der Verwalter von Eigentumswohnungen muss eine
Jahresabrechnung erstellen,
eine Eigentümerversammlung kann per Beschluss verbieten,
Katzennetze auf den Balkons anzubringen, wenn das
Gestamtbild des Hauses bennachteilig wird.
Ein Eigentümer kann notfalls gezwungen werden, auf seinen
Boden einen Trittschallbelag aufzusetzen, wenn durch den
Trittschall Geräuschbelästigungen auftreten.,
angelegt und für Reparaturen immer
kurzfristig verfügbar sein,
die Gegensprechanlage in einer Eigentumswohnung gehört
zum Sondereigentum,
Wohnungseigentümer müssen kein Gartenhaus in ihrer
Anlage dulden,
auch Rechtsanwaltskosten und Gerichtskosten müssen in der
Jahresabrechnung ausgewiesen und den einzelnen
Eigentümern zugewiesen werden,
ist ein Wohnungseigentümer mit Wohngeldzahlungen im
Rückstand, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, die
Versorgung mit Heizung und Wasser abzustellen,
das Hausgeld setzt sich zusammen aus Verwaltungskosten
und die Instandhaltungsrücklage.
Wer nicht Wohnungseigentümer ist, kann nur dann
Verwaltungsbeirat gewählt werden, wenn das in der
Gemeinschaftsordnung steht,
Jeder Wohnungseigentümer darf die Abrechnungsunterlagen
für die Jahresabrechnung einsehen,
Jede Wohnung muss in vielen Bundesländern einen eigenen
Wasserzähler haben,
auch einTiefgaragenplatz gilt als sondereigentumsfähig,
ein Mieter darf seine Wäsche in der Wohnung trocknen. Er
muss aber safür sorgen, dass sich kein Schimmel bildet.
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