WEG -Recht und Eigentümerversammlung
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für den
ausgeschiedenen Wohnungseigentümer kann nicht auch auf den
ausgeschiedenen Verwalter angewendet werden, so dass Ansprüche
auf Auskunft Rechnungslegung, Herausgabe von Unterlagen usw. zu
den Streitigkeiten des Gerichts gehören.
Der ausscheidende Verwalter ist immer verpflichtet, alle
Verwaltungsunterlagen herauszugeben. Ein
Zurückbehaltungsrecht steht ihm auch dann nicht zu,
wenn er noch Forderungen gegen die
Eigentümergemeinschaft hat.
Die in einer Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, wonach auch
der neue Käufer einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände
(Verjährung Wohngeldrückstände) des
des alten Eigentümer aufkommen muss, haben Vorrang vor fast allen
anderen Forderungen gegen den Voreigentümer. Sie können so
geltend gemacht werden, dass sie aus dem Grundstück selbst
befriedigt werden. (Eigentumswohnung und Hausgeld zahlen)
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, welche
Ansprüche bei einer mangelhaften Bauleistung
durchgesetzt werden sollen.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann abweichende Wünsche bei
der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht
durchsetzen.
Eigentümer haften nicht als Gesamtschuldner für die gesamten
Wasserkosten. Sie haften aber anteilig nach dem Verhältnis ihres
jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der
Gemeinschafft. Jeder Wohnungseigentümer muss daher einen Teil der
Wasserkosten tragen. §21 Abs. 7 WEG (Gesetz):
Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand
Erhaltung des Verkehrswertes der Anlage.
Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer
Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer
durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung
in der Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen gebildet
werden! Das Sondereigentum ist daher so einzurichten, dass andere
Miteigentümer vom Betreten oder Benutzen ausgeschlossen werden
können. Die Räume müssen abschließbar sein...
Nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und des
Bundesverfassungsgerichts kann auch einem Mieter mit ausländischer
Staatangehörigkeit die Montage einer Satellitenantenne untersagt
werden, wenn er über digitale Kabelprogramme zusätzliche
Heimatsender empfangen kann.
Ein Mieter darf die Farbe von Türen und Fenstern in seiner Wohnung
selbst bestimmen. Wenn etwas anderes im Mietvertrag steht, ist das
unwirksam. Bundesgerichtshof
Nach § 8 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, kann ein
Wohnungseigentümer seinen Anteil am Grundstück einer
Eigentumswohnanlage so aufteilen, dass seine Miteigentumsanteile am
Sondereigentum mit seinem Wohnungseigentum und seinem nicht zu
Wohnzwecken geltenden Teileigentum verbunden sind, wenn das
Wohnungseigentum und das Teileigentum nach § 8 Absatz2 in sich
abgeschlossen sind.
Wenn das Wohngeld erst mit dem Beschluss über die
Genehmigung der Jahresabrechnung fällig wird, haftet der
zwischenzeitlich eingetragene Erwerber auch für
Altschulden.
Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Instandhaltung und
Instandsetzung (Eigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklage)
sowie modernisierende Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form, und
zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von unbebauten
Grundstücksteilen, angesehen.
Der Entzug eines Sondernutzungsrecht ist rechtlich gegen den
Willen des Begünstigten (dem, der das Sondernutzungsrecht hat)
grundsätzlich nicht möglich.
Die gültige Hausordnung gilt auch für den Erwerber. Falls vermietet
wird, sollte diese Hausordnung als Bestandteil in den Mietvertrag
aufgenommen werden, damit auch der Mieter daran gebunden ist.
Inhalt des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG die zur
Wohnung gehörigen Räume. Welche Räume zur Wohnung gehören,
ergibt sich aus dem Grundbuch; so können auch nicht mit der
Wohnung verbundene Kellerräume oder Garagenplätze zur Wohnung
gehören. In diesem Bereich genießt der Wohnungseigentümer volle
Eigentumsfreiheit
Die baulichen Veränderungen und Aufwendungen, die über die
ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehen,
sind im § 22 Abs. 1 Eigentumsgesetz geregelt. Grundsätzlich sind die
Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, die Kosten für die
Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis
ihres Miteigentumsanteils zu tragen (§ 16 ).
Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die
Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen
Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen
zu zahlen haben. Ist der Verwalter im Verwaltervertrag allgemein
beauftragt und bevollmächtigt rückständige Hausgelder gerichtlich oder
außergerichtlich geltend zu machen, dann haftet der Verwalter auch für
Ausfälle an Hausgeldern, wenn er sie nicht rechtzeitig gerichtlich
einfordert.
("Zur Gültigkeit eines Beschlusses durch die Eigentümergmeinschaft
ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet
ist.").
Ein Wohnungseigentümer darf im Treppenhaus der
Gemeinschaftsanlage nicht eigenmächtig Duftstoffe versprühen.
Beteiligt sich ein Eigentümer nicht an den gemeinsamen Lasten, dann
haften die anderen dafür.
Provisionsberechtigt ist der Verwalter des gemeinschaftlichen
Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage insgesamt. Dieser
Verwalter ist grundsätzlich nicht für die einzelne Wohnung zuständig.
Hier bleibt der Eigentümer oder Vermieter selbst verantwortlich.
Aufgaben, Rechte, Pflichten und Wissen für
Wohnungseigentümer:
Die Eigentümerversammlung kann einen Beschluss der
Eigentümergemeinschaft anfechten,
Eigentümer haften für Abfallgebühren und tragen die Kosten,
Bauunternehmer haftet für Baumängel am Gemeinschaftseigentum,
Kosten für die Reparatur defekter Thermostatventile sind Kosten
der Verwaltung,
ein generelles Verbot von Parabolantennen wenn Kabelanschluss
vorhanden ist, kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer
angeordnet werden,
Nur einstimmung kann in einer Eigentümerversammlung über das
Nutzungsrecht und die Bepflanzung im Garten von bestimmten
Gartenflächen von den Eigentümern entschieden werden,
eine Eigentümergmeinschaft kann über den Anstrich vom Balkon
entscheiden, obwohl Balkone zum Sondereigentum gehören,
der Bau eines Dachbodens ist eine bauliche Veränderung- er ist
Gemeinschaftseigentum und bedarf daher einen Mehrheitsbeschluss,
Eigentümer dürfen Stromanbieter auch ohne Zustimmung der
Eigentümergmeinschaft wechseln,
Die Eigentümergemeinschaft kann die Beteilungung an Kosten
einer Modernisierungsmaßnahme vom Gegner verlangen,
Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind
Gemeinschaftseigentum- der Austausch von Kunststofffenster muss
von der Eigentümergemeinschaft genehmigt sein,
das Außenfenser zum Gemeinschaftseigentum gehören,
die Kosten für den Einbau eines Aufzug sind auf alle aufzuteilen,
ein Käufer haftet nicht für die Hausgeldrückstände seines Vorgängers-
jeder Wohnungseigentümer muss Hausgeld zahlen,
Die Elementarversicherung kann über die Gebäudeversicherung für
eine Eigentumswohnung abgeschlossen werden,
die Hausordnung wird von den Wohnungseigentümern durch
Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung erlassen- sie kann
von der Eigentümergemeinschaft jederzeit geändert werden.
In eine Eigentümergemeinschaft kann eine Stellplatz- oder
Garagenordnung festgelegt werden,
Wohnungseigentümer dürfen vom Verwalter eine Liste mit den Namen
und Anschriften der anderen Wohnungseigentümer verlangen.
Verwaltungsorgane der Wohnungseigentümergemeinschaft sind
außerhalb der Eigentümerversammlung nicht verpflichtet Auskunft zu
erteilen. Ein Anpruch auf Auskunftserteilung besteht nur, wenn auch
eine Pflicht zur Rechnungslegung besteht.
Ein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter steht dem einzelnen
Wohnungseigentümer nur dann zu, wenn die Eigentümergemeinschaft
von diesem Recht keinen Gebrauch macht.
Das dem Wohnungseigentümer zustehende Recht, Einsicht in die
Jahresabrechnung zugrundeliegenden Belege des Verwalters zu
nehmen, kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft so beschränkt werden, dass die
Einsicht nur dem Verwaltungsbeirat zusteht.
Terrassen die nur von den Bewohnern der
Erdgeschosswohnung benutzt werden, sind
Sondereigentum
und eventuelle Kosten für eine Sichtschutzwand müssen nur von den
Eigentümern getragen werden,
auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem
Wohnungseigentümer nicht das Recht, kniehohe Beete zu errichten,
der Hausflur steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller
Wohnungseigentümer,
wenn ein Eigentümerbeschluss das Grillen nicht regelt, müssen die
Nachbarn vorher informiert werden,
Kosten für den Hausmeister müssen von allen
Wohnungseigentümern getragen werden, es muss eine Mehrheit
von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer bei
einerm Mehrheitsbeschluss sein,
Wohnungseigentümer haben immer ein Recht auf Einsicht in die
Belege des Wohnungsverwalters.
Wenn eine bauliche Veränderung als Modernisierung
entsprechend § 22 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) einzustufen ist, darf eine Eigentümergemeinschaft das
jetzt mit qualifizierter Mehrheit beschließen.
Eine Eigentümergemeinschaft kann per Beschluss bestimmen, dass
das Aufhängen von Plakaten an Fenstern von Eigentumswohnungen
genehmigungsbedürftig ist. Ein Spitzboden gehört nicht zum
Sondereigentum.
Sondernutzungsrechte werden im Grundbuch
eingetragen
Ein Wanddruchbruch einer im Gemeinschaftseigentum stehenden
tragenden (Trenn-) Wand stellt zwar eine bauliche Veränderung dar,
bedarf aber keine Zustimmung der übrigen Eigentümer, wenn keine
wesentlichen Eingriffe in die Bausubstanz erfolgen,
Kaltwasserkosten für Warmwasser können als Warmasserkosten
abgerechnet werden,
Befindet sich das Grundstück über das die Zufahrt zu den Garagen
erfolgt im Gemeinschaftseigentum gilt das Wohnungseigentumsrecht.
die monatlichen Wohngeldzahlungen können per Lastschriftverfahren
eingezogen werden,
Geändert werden kann eine Teilungserklärung nur mit Zustimmung
aller Wohnungseigentümer,
bauliche Veränderungen die über die ordnungsgemäße
Instandsetzung hinausgehen, bedürfen der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer, es sind alle eingetragenen
Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden, die
ein Stimmrecht haben,
Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen
Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung
des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils
voraus.
Die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück
errichteten Garagengebäudes - wie z. B. das Dach - gehören zum
gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn die Garagen dem
Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet
sind, Wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen
Wohngeldzahlungen erheblich im Rückstand ist, darf die
Eigentümergemeinschaft beschließen, den säumigen
Wohnungseigentümer von der Versorgung mit Wasser, Strom und
Wärmeenergie auszuschließen. Begründet wird die
gesetzgeberische Entscheidung damit, dass die Frist für die
Verjährung von Mängelansprüchen bei neu errichteten
Eigentumswohnungen 5 Jahre beträgt.
Kosten für die Reinigung von Treppenhäusern können auf alle
Wohnungseigentümer umgelegt werden, ist der Einbau der
Klimaanlage nachteilig für das Gemeinschaftseigentum obwohl
diese Sondereigentum ist, müssen alle Eigentümer zustimmen,
die Änderung der Fassade einer Eigentumswohnung, die die
ursprünglich einheitliche Gestaltung der Fassade aufhebt, ist eine
nicht mehr zu duldende Beeinträchtigung- Bedingung ist dann ein
Eigentümerbeschluss,
die Höhe der Rücklage bei einer Eigentumswohnung beschließt die
Eigentümergemeinschaft. Hauptsächliche sind die Rücklagen für
Reparaturen gedacht.
Garagen gehören zum Sondereigentum, manche Teile davon aber
auch zum Gemeinschaftseigentum.
ein Sondernutzungsrecht am Garten beinhaltet nicht das Recht zur
Errichtung eines Gartenhhauses- der Garten kann auch
Sondereigentum sein.
Wohngeldrückstände verjähren im Regelfall nach 3 Jahren-
Wohngeldschuldner ist grundsätzlich der im Grundbuch
eingetragene Eigentümer,
ein Verwalter muss unter Umständen Schadensersatz für eine
Eigentumswohnung zahlen,
durch Stimmenmehrheit kann ein Verwalter festgelegt werden, hat
der Verwalter eine Leitungswasserversicherung abgeschlossen,
die auch Schäden am Sondereigentum umfasst, hat allein der
Wohnungseigentümer für die Behebung des Schadens zu sorgen,
der Verwalter von Eigentumswohnungen muss eine
Jahresabrechnung erstellen,
eine Eigentümerversammlung kann per Beschluss verbieten,
Katzennetze auf den Balkons anzubringen, wenn das Gestamtbild
des Hauses bennachteilig wird.
Ein Eigentümer kann notfalls gezwungen werden, auf seinen Boden
einen Trittschallbelag aufzusetzen, wenn durch den Trittschall
Geräuschbelästigungen auftreten.,
und für Reparaturen immer kurzfristig verfügbar
sein,
die Gegensprechanlage in einer Eigentumswohnung gehört zum
Sondereigentum,
Wohnungseigentümer müssen kein Gartenhaus in ihrer Anlage
dulden,
auch Rechtsanwaltskosten und Gerichtskosten müssen in der
Jahresabrechnung ausgewiesen und den einzelnen Eigentümern
zugewiesen werden,
ist ein Wohnungseigentümer mit Wohngeldzahlungen im Rückstand,
ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, die Versorgung mit
Heizung und Wasser abzustellen,
das Hausgeld setzt sich zusammen aus Verwaltungskosten und die
Instandhaltungsrücklage.
Wer nicht Wohnungseigentümer ist, kann nur dann
Verwaltungsbeirat gewählt werden, wenn das in der
Gemeinschaftsordnung steht,
Jeder Wohnungseigentümer darf die Abrechnungsunterlagen für die
Jahresabrechnung einsehen,
Jede Wohnung muss in vielen Bundesländern einen eigenen
Wasserzähler haben,
auch einTiefgaragenplatz gilt als sondereigentumsfähig,
ein Mieter darf seine Wäsche in der Wohnung trocknen. Er muss
aber safür sorgen, dass sich kein Schimmel bildet.
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